종합부동산세(종부세)란?
종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 국세입니다. 매년 6월 1일 현재 보유한 주택·토지의 공시가격을 합산해 일정 금액을 초과하면 부과되며, 12월 1~15일에 신고·납부합니다. 재산세(7월·9월 부과되는 지방세)와는 별개로 추가 부과되는 세금입니다.
과세 대상
- 1세대 1주택자: 공시가격 12억원 초과
- 다주택자(2주택 이상): 공시가격 합산 9억원 초과
- 토지(별도 종부세, 본 계산기 미지원)
과세표준 계산
과세표준 = (공시가격 합산 - 공제) × 공정시장가액비율(60%)
예) 1주택자 공시 15억: (15억 - 12억) × 60% = 1.8억이 과세표준
2주택 이하 세율 (1주택자 + 일반 2주택자)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | — |
| 3억 ~ 6억 | 0.7% | 60만원 |
| 6억 ~ 12억 | 1.0% | 240만원 |
| 12억 ~ 25억 | 1.3% | 600만원 |
| 25억 ~ 50억 | 1.5% | 1,100만원 |
| 50억 ~ 94억 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억 초과 | 2.7% | 1억 350만원 |
3주택 이상 세율 (중과)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | — |
| 3억 ~ 6억 | 0.7% | 60만원 |
| 6억 ~ 12억 | 1.0% | 240만원 |
| 12억 ~ 25억 | 2.0% | 1,440만원 |
| 25억 ~ 50억 | 3.0% | 3,940만원 |
| 50억 ~ 94억 | 4.0% | 8,940만원 |
| 94억 초과 | 5.0% | 1억 8,340만원 |
3주택 이상 보유자는 12억원 초과 구간부터 세율이 크게 높아집니다.
1주택자 세액공제 (최대 80%)
1세대 1주택자에 한해 다음 두 공제가 합산 적용됩니다(합산 80% 한도).
고령자 공제
- 60세 이상 ~ 65세 미만: 20%
- 65세 이상 ~ 70세 미만: 30%
- 70세 이상: 40%
장기보유 공제
- 5년 이상 ~ 10년 미만: 20%
- 10년 이상 ~ 15년 미만: 40%
- 15년 이상: 50%
예) 70세 + 15년 보유 = 40% + 50% = 90% → 한도 적용 80% 공제. 1주택자가 종부세 1천만원이면 200만원만 부담.
농어촌특별세
종부세 본세(공제 후)의 20%가 농어촌특별세로 추가 부과됩니다. 종부세와 함께 12월에 같이 납부합니다.
계산 예시
1세대 1주택, 공시가격 18억, 65세, 12년 보유:
- 공제: 12억 (1주택)
- 차액: 18억 - 12억 = 6억
- 과세표준: 6억 × 60% = 3.6억
- 산출세액: 3.6억 × 0.7% - 60만 = 192만원
- 세액공제: 30%(고령자) + 40%(장기보유) = 70%
- 종부세 본세: 192만 × (1 - 0.7) = 57.6만
- 농어촌특별세: 57.6만 × 20% = 11.5만
- 총 부담: 약 69.1만원
(실제로는 재산세 공제가 추가로 적용되어 더 낮을 수 있음)
자주 묻는 질문
네. 재산세는 모든 부동산 소유자에게 부과되는 지방세, 종부세는 일정 기준 초과자에게 부과되는 국세로 별개입니다. 다만 이중과세를 막기 위해 종부세 계산 시 재산세 일부가 공제됩니다(이중과세 공제). 본 계산기는 단순화로 미반영했지만 실제 고지액은 본 계산보다 약간 낮습니다.
네, 1세대 1주택 부부 공동명의는 두 가지 방식 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. (1) 각자 9억씩 공제(합 18억) + 일반 세율 적용, (2) 1주택자 특례로 12억 공제 + 1주택자 세액공제. 공시가격이 24억 이하면 보통 (1)이 유리하고, 그 이상이면 (2)가 유리한 경우가 많습니다.
등록 임대주택(민간임대주택특별법상 등록)은 일정 요건(임대료 5% 이내 인상, 의무 임대 기간 등)을 갖추면 종부세 합산에서 배제됩니다. 미등록 임대주택은 합산 대상이며, 결과적으로 본인 거주 주택 + 미등록 임대주택 모두가 다주택자로 처리됩니다.
이사 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우(신규 주택 취득일로부터 2년 이내 종전 주택 양도) 1세대 1주택자 특례를 그대로 적용받을 수 있습니다. 단, 세무서에 신고를 통해 확인받아야 하며, 기간을 넘기면 다주택자로 전환됩니다.
네. 종부세 과세 기준 미만이면 부과 자체가 안 되므로 신고할 필요도 없습니다. 국세청이 6월 1일 기준 보유 현황을 자동 검토해 12월에 부과 대상자에게만 고지서를 보냅니다. 본인이 대상인지 헷갈리면 홈택스 '종부세 모의계산' 또는 본 계산기로 추정해 볼 수 있습니다.