양도세 계산기 (양도소득세)

양도소득세란?

양도소득세는 부동산·주식·기타 자산을 매도해 차익이 발생했을 때 그 이익에 대해 부과하는 국세입니다. 본 계산기는 가장 흔한 주택 양도세를 기준으로 동작합니다. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고, 다음 해 5월 1~31일에 확정신고합니다.

계산 절차

1. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
2. 1세대 1주택 비과세: 양도가 12억 이하면 전액 비과세, 12억 초과는 초과분 비율만 과세
3. 장기보유특별공제: 보유 3년 이상부터 적용, 1주택자는 최대 80%
4. 양도소득기본공제: 연 250만원
5. 과세표준 = 과세 양도차익 - 장기보유공제 - 기본공제
6. 산출세액: 보유기간별 세율 적용
7. 지방소득세: 양도세의 10% 추가

일반 누진세율 (2년 이상 보유)

단기 보유 단일세율 (주택)

1세대 1주택 비과세 (12억 초과)

1세대 1주택자는 양도가 12억원까지는 비과세입니다. 12억을 초과하면 초과분에 비례해서만 과세됩니다.

과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 - 12억) / 양도가액

예) 1주택 + 양도가 18억, 양도차익 8억 → 과세 양도차익 = 8억 × (18-12)/18 = 약 2.67억

장기보유특별공제

1세대 1주택 + 거주 (2년 이상 거주)

• 보유 기간: 3년부터 12%, 매년 +4%, 10년 이상 40%
• 거주 기간: 2년부터 8%, 매년 +4%, 10년 이상 40%
• 보유 + 거주 합산 80% 한도

일반 (다주택자, 1주택 거주 미달 등)

• 3년: 6% / 4년: 8% / ... / 15년 이상: 30%

다주택 중과세율 (한시 유예 중)

2주택자는 +20%p, 3주택자는 +30%p의 중과세율이 원칙이지만, 2022년 5월 ~ 2026년 5월까지 한시적으로 유예되어 일반 누진세율이 적용됩니다. 본 계산기도 이 한시 유예를 반영했습니다. 2026년 5월 9일 이후 정책 변경 시 갱신이 필요합니다.

계산 예시

1세대 1주택, 양도가 8억, 취득가 4억, 필요경비 5천만, 보유 7년, 거주 7년:

• 양도차익: 8억 - 4억 - 0.5억 = 3.5억
• 1주택 비과세: 양도가 12억 이하 → 비과세 → 과세 양도차익 0
• 최종 납부세액: 0원

같은 조건이지만 양도가가 18억이라면:

• 양도차익: 18억 - 4억 - 0.5억 = 13.5억
• 과세 양도차익: 13.5억 × (18-12)/18 = 4.5억
• 장기보유공제: 보유 7년 28% + 거주 7년 28% = 56% → 4.5억 × 56% = 2.52억
• 차감 후: 4.5억 - 2.52억 = 1.98억
• 기본공제: -250만 → 약 1.955억
• 산출세액: 1.955억 × 38% - 1,994만 = 약 5,439만
• 지방소득세: 약 544만
• 총 약 5,983만원

자주 묻는 질문