부동산 취득세란?
부동산을 매수하거나 신축·증여·상속 등으로 취득할 때 부과되는 지방세입니다. 잔금 지급일(또는 등기일 중 빠른 날)부터 60일 이내에 신고·납부해야 하며, 기한을 넘기면 신고불성실 가산세 20% + 납부불성실 가산세(연 약 8.76%)가 부과됩니다.
주택 취득세 세율 (2025년 기준)
1주택자 (또는 비조정지역 1·2주택자)
| 취득가액 | 취득세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1.0% | 일정 세율 |
| 6억 초과 ~ 9억 | 1.0% ~ 3.0% | 비례 누진 (식: 가액 × 2/3억 - 3) |
| 9억원 초과 | 3.0% | 일정 세율 |
다주택자·법인 중과세율
| 주택 수 | 비조정지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 2주택 | 1.0% ~ 3.0% (1주택과 동일) | 8.0% |
| 3주택 이상 | 8.0% | 12.0% |
| 법인 | 12.0% | 12.0% |
함께 부과되는 세금
농어촌특별세 (농특세)
- 1주택자, 전용 85㎡ 이하: 비과세 (국민주택규모 면제)
- 1주택자, 85㎡ 초과: 취득가의 0.2%
- 8% 중과 적용 시: 취득가의 0.6%
- 12% 중과 적용 시: 취득가의 1.0%
지방교육세
- 일반세율(1~3%) 적용: 적용 세율의 10% (예: 1.67% × 10% = 0.167%)
- 중과세율(8%, 12%) 적용: 0.4% (고정)
주택 외 부동산 (상가·토지·오피스텔 등)
주택이 아닌 일반 부동산의 취득세는 4.0%로 정해져 있고, 농특세 0.2% + 교육세 0.4%가 추가되어 합계 4.6%가 표준입니다. 농지 자경, 별장·고급주택, 사치성 재산 등은 별도 세율이 적용됩니다.
생애최초 주택 취득세 감면
무주택 가구가 처음으로 주택을 취득할 때 적용되는 감면 제도입니다. 다음 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 본인과 배우자(세대원) 모두 무주택
- 취득 주택의 가격 12억원 이하
- 취득세 본세에서 최대 200만원 한도로 감면
예: 5억원 1주택 취득 → 본세 500만원 → 감면 200만원 → 실 부담 300만원.
계산 예시
예시 1: 1주택 6억원 (85㎡ 이하)
- 취득세: 6억 × 1.0% = 600만원
- 농특세: 비과세 (85㎡ 이하 1주택)
- 교육세: 6억 × 0.1% = 60만원
- 합계: 660만원
예시 2: 1주택 8억원, 생애최초 (85㎡ 초과)
- 적용 세율: 8 × 2/3 - 3 = 2.33%
- 취득세: 8억 × 2.33% = 1,866만원
- 생애최초 감면: -200만원
- 농특세: 8억 × 0.2% = 160만원
- 교육세: 8억 × 0.233% = 186만원
- 합계: 약 2,012만원
예시 3: 3주택 (조정지역, 12% 중과) 5억원
- 취득세: 5억 × 12% = 6,000만원
- 농특세: 5억 × 1.0% = 500만원
- 교육세: 5억 × 0.4% = 200만원
- 합계: 6,700만원
자주 묻는 질문
1주택자 기준으로 5.99억은 1.0%(약 599만원), 6.01억은 약 1.007%(약 605만원)로 거의 차이가 없습니다. 6억 구간은 '계단식'이 아니라 '비례식'이라 6억을 약간 넘어도 세율이 1.0% 근처에서 시작합니다. 9억 직전(8.99억)은 약 2.99%이고 9억 초과는 일정 3%입니다.
이사 등으로 일시적으로 2주택이 되었다가 종전 주택을 일정 기간 내(조정지역 1년, 비조정 3년) 처분하면 1주택 세율로 인정받을 수 있습니다. 단, 취득 시점에는 일단 2주택 세율이 적용된 후 사후에 환급 받는 방식이며, 본 계산기는 이 특례를 자동 반영하지는 않습니다.
분양권 자체 취득(전매)에는 4%가 적용되지만, 분양권 행사 후 실제 입주 시점에 주택 취득세(1~12%)가 추가로 부과됩니다. 입주권은 정비사업조합원 자격으로 취득하면 토지분 4% 우선 부과, 준공 후 주택분 추가 부과의 2단계 구조입니다.
오피스텔은 건축법상 업무시설이라 취득세는 4.6%(주택 외)가 적용됩니다. 단, 주거용으로 사용하면 종부세·양도세 등 다른 세금에서는 주택으로 간주될 수 있어 세금 종합 판단이 필요합니다.
네. 증여 취득세는 일반 3.5%(주택 외)/3.5~12%(주택, 다주택자 12%), 상속 취득세는 2.8%(농지 2.3%)로 매매와 다릅니다. 본 계산기는 매매 기준이며, 증여·상속은 증여세·상속세 계산기와 함께 별도 검토가 필요합니다.
둘 중 빠른 날이 취득일입니다. 보통 잔금일이 등기일보다 앞서므로 잔금일 기준으로 60일을 셉니다. 잔금일로부터 60일 이내에 신고·납부하지 않으면 가산세가 부과됩니다.
관련 부동산 세금 계산기
부동산을 살 때(취득세), 보유할 때(재산세·종합부동산세), 팔 때(양도소득세) — 각 단계별 세금을 한 곳에서 계산할 수 있습니다.